如何選一個好的EB5項目-5分鐘弄懂
文/袁棟
最好的項目：是不管有沒有EB5投資人參與，都要做的才是好案子。至於最後募集了多少人，甚至只有一個投資人，仍舊照做的，才是好案子。而且銭要拿回來，綠卡也要。
我的每一個客戶，只要是確定了要做美國投資移民EB5的，我都會很慎重的告訴他們，首先，心態要調整，因為投資移民，真的不是投資，而是“借錢”給不認識的人投資。用投資的角度去看項目，和用借貸的角度看專案，關心的點絕對不一樣！
最近有非常多想要移民美國的朋友請我幫忙看項目是否安全，有的選了曼哈頓第五大道的案子、有人心怡名人代言的超五星級酒店，有的選了政府工程.....這些看起來都貌似安全靠譜。這是因為我們把它想成了投資。以地産為例，用投資的角度去看，首要考量因素之一，肯定是特朗姆那句最有名的話Location location location. 但是從借貸的角度看，地點在那是次要的，真假還有做不做的成更重要！如何判斷做不做的成？真的？假的？一般人能聽的懂專業的分析報告的並不多，那該如何判斷真假？很簡單，眼見為憑！而且愈保守愈好！
所以，當你告訴我你要蓋酒店？那，酒店在那兒，蓋好了嗎？可以看的到？......所以，還沒蓋？不借！剛動工？不借！下個月完工？可以考慮了！ 完工了？可以認真考慮了。（因為再多星的酒店，沒蓋好，只能是工地），蓋住宅也一樣，那個區域不重要（因為不是你住，賣的再好你也沒分紅）。所以蓋好了或快蓋好了是必要條件！還有呢？你告訴我未來能䁠多少，行業預測，同行及預估財報……對不起，我比較保守，也沒那麼專業，所以我直接當你賠錢，時間到了沒銭還，看你拿什麼來抵給我，而我是否能拿到，前面有沒有比我優先的債權人，抵押品拿到後是否有法律爭訍？是否容易變現？急著脫手的話，值多少？
最好的項目：是不管有沒有EB5投資人參與，都要做的才是好案子。至於最後募集了多少人，甚至只有一個投資人，仍舊照做的，才是好案子。而且銭要拿回來，綠卡也要。
我的每一個客戶，只要是確定了要做美國投資移民EB5的，我都會很慎重的告訴他們，首先，心態要調整，因為投資移民，真的不是投資，而是“借錢”給不認識的人投資。用投資的角度去看項目，和用借貸的角度看專案，關心的點絕對不一樣！
最近有非常多想要移民美國的朋友請我幫忙看項目是否安全，有的選了曼哈頓第五大道的案子、有人心怡名人代言的超五星級酒店，有的選了政府工程.....這些看起來都貌似安全靠譜。這是因為我們把它想成了投資。以地産為例，用投資的角度去看，首要考量因素之一，肯定是特朗姆那句最有名的話Location location location. 但是從借貸的角度看，地點在那是次要的，真假還有做不做的成更重要！如何判斷做不做的成？真的？假的？一般人能聽的懂專業的分析報告的並不多，那該如何判斷真假？很簡單，眼見為憑！而且愈保守愈好！
所以，當你告訴我你要蓋酒店？那，酒店在那兒，蓋好了嗎？可以看的到？......所以，還沒蓋？不借！剛動工？不借！下個月完工？可以考慮了！ 完工了？可以認真考慮了。（因為再多星的酒店，沒蓋好，只能是工地），蓋住宅也一樣，那個區域不重要（因為不是你住，賣的再好你也沒分紅）。所以蓋好了或快蓋好了是必要條件！還有呢？你告訴我未來能䁠多少，行業預測，同行及預估財報……對不起，我比較保守，也沒那麼專業，所以我直接當你賠錢，時間到了沒銭還，看你拿什麼來抵給我，而我是否能拿到，前面有沒有比我優先的債權人，抵押品拿到後是否有法律爭訍？是否容易變現？急著脫手的話，值多少？
‧美國舊金山花街景觀，美不勝收。
EB5最多的專案是建設及工程相關，我們就用它來舉例，幾個要點：
1，開工的項目一定比沒開工好（開工在美國是有一定門檻的，要有環評，要所有居民都同意....）相信我，有相當比例的EB5項目開不了工。
2，開工且有完工保証的一定比開工的好。因為完工保証是保險公司擔保一定完工的險。除了多一個人把關，有人擔保外，保險公司願意承保的首要條件是，所有資金已到位。資金到位，有人擔保，要能完工問題就不大了。
3，完工的最好，（或還有2-3個月完工的）又比有完工保証的更好。完工代表了這已是一個完整資產了，這時的就業人數（至少直接就業）比較清楚，是否能創造十個就業（每個EB5投入）一目了然。不僅還款較有保障，就業人數也較清楚，可以選擇超標甚至超標4成以上就業達成的項目投（要注意“住宅”一般比較吃虧，因為工期一般不會超過二年，只有超過二年的建築項目，所有參與的工人可以算在直接就業。（如果有，恭喜，綠卡差不多到手了）只要未來6-7年後項目仍在（機會相對就高了），錢和卡就都拿到了。
4，是否是第一優先債權？擔保品是什麼？誰擔保？是否好變現？借銭出去，要愈保守愈好。所以如果要看未來如何賺錢，多有前景，經濟報告.....我也希望最終能做到，但是因為我保守，所以退一萬步，我就當你不賺錢，到時還不了，那我能拿回什麼？有沒有人會先我一步？取得的合法性，是否容易變現？急著脫手，價格是多少.....
5，另一個好項目的評估標凖是，最好是有沒有EB5投資人，專案都要做的。這様更安全，因為這代表了，項目方有能力也有財力。真的會運營。那大家可能要問，既然如此，還要EB5投資人的錢做什麼？答案是：過橋。也就是用EB5的低利率，替換原本（較）高利率的貸款。想想，項目方如果信譽良好，且資金充裕（我們只放心借錢給這種人），他們的貸款利率會高？一定不會。但是還希望用EB5的錢替換，以節省開支，所以它一定不能給高利息甚至只能象徴性的給甚至不給，所以被某些項目方給的高利息騙了。另外，過橋的資金占縂投資的比例一定不會高。還有，過橋替換要先報備核可，否則就業人數會扣除（只從替換後計算，事先報備核可者例外）
6，說了這麽多，另一個重點是，別買股權類產品，也別碰（拿）股權。因為一旦成為了股東，你就失去債主的身份。
1，開工的項目一定比沒開工好（開工在美國是有一定門檻的，要有環評，要所有居民都同意....）相信我，有相當比例的EB5項目開不了工。
2，開工且有完工保証的一定比開工的好。因為完工保証是保險公司擔保一定完工的險。除了多一個人把關，有人擔保外，保險公司願意承保的首要條件是，所有資金已到位。資金到位，有人擔保，要能完工問題就不大了。
3，完工的最好，（或還有2-3個月完工的）又比有完工保証的更好。完工代表了這已是一個完整資產了，這時的就業人數（至少直接就業）比較清楚，是否能創造十個就業（每個EB5投入）一目了然。不僅還款較有保障，就業人數也較清楚，可以選擇超標甚至超標4成以上就業達成的項目投（要注意“住宅”一般比較吃虧，因為工期一般不會超過二年，只有超過二年的建築項目，所有參與的工人可以算在直接就業。（如果有，恭喜，綠卡差不多到手了）只要未來6-7年後項目仍在（機會相對就高了），錢和卡就都拿到了。
4，是否是第一優先債權？擔保品是什麼？誰擔保？是否好變現？借銭出去，要愈保守愈好。所以如果要看未來如何賺錢，多有前景，經濟報告.....我也希望最終能做到，但是因為我保守，所以退一萬步，我就當你不賺錢，到時還不了，那我能拿回什麼？有沒有人會先我一步？取得的合法性，是否容易變現？急著脫手，價格是多少.....
5，另一個好項目的評估標凖是，最好是有沒有EB5投資人，專案都要做的。這様更安全，因為這代表了，項目方有能力也有財力。真的會運營。那大家可能要問，既然如此，還要EB5投資人的錢做什麼？答案是：過橋。也就是用EB5的低利率，替換原本（較）高利率的貸款。想想，項目方如果信譽良好，且資金充裕（我們只放心借錢給這種人），他們的貸款利率會高？一定不會。但是還希望用EB5的錢替換，以節省開支，所以它一定不能給高利息甚至只能象徴性的給甚至不給，所以被某些項目方給的高利息騙了。另外，過橋的資金占縂投資的比例一定不會高。還有，過橋替換要先報備核可，否則就業人數會扣除（只從替換後計算，事先報備核可者例外）
6，說了這麽多，另一個重點是，別買股權類產品，也別碰（拿）股權。因為一旦成為了股東，你就失去債主的身份。
‧美國洛杉磯的城市進步景象，將吸引來自全球投資移民的關注焦點。
當然，除了六項重要判定方向外，仍有許多資訊可以是重要參考值，它們包括：
1、區域中心是否獨立於項目方（相當重要）
2、項目及承建方是否信譽良好，且在EB5領域也同樣有經驗（有些是知名企業，但剛進入EB5領域，要觀察）
3、資金比例 （可看出許多問題，專案方出資比例低，用土地所有權入股....）
4、是否魚目混珠（將物業管理的宣傳放的很大，讓投資人以為是建商）
5、營收的預測及速度。回收投資的速度很重要。還是保守一點好，寧可錯殺，也不要放過回收可能慢的。因為回收慢，時間到了，拿不出銭的機率也大。如果以地產項目為例，項目完成後，用於出租的最差，因為回收非常慢。所以以往投資喜歡投很多高端商業樓，尤其是標榜500強企業總部進駐……其實都不是好案子。經營酒店相對於出租是較好的，因為比出租的回收快。最好的案子是賣出房産的（回收最快）。回收快，拿擔保品的機會就不大。當然，營收預測其實也很不凖。只能看行業大方向，看趨勢。而真正行業水準的營收數位，只要有心去問，找到相關的業者，很容易知道大概的。凡是營收數位誇大的，這類專案必須踢除。
最後大家別忘了投資移民最終的目的是要拿到綠卡。挑項目時，別只聽多數業者說“項目924過了，或是526過了”
（一個526過了仍有被追回的案例），因為，雖然這二者都符合的項目，拿到臨時綠卡的機會幾乎等於100%。但是、提醒一下，這只是第一步，“幾年後”要換永久綠卡，仍要能滿足銭在項目中，及聘雇10個人的條件，所以仍要用前面提到的方法，確保專案能運營至提交829）
綜合以上，大家是否信心充足？雖不能保證百分百，但也十之八九，剩下的是查証專案方所提檔的真實性。
其實還有一些重要細節也很重要，可以當做風險評估的依據。像是：項目方推薦的律師聲譽如何？兼管帳戶銀行的評級，兼管協議中放歆時間及條件，一般而言，項目本身924通過才放款至項目或是投資人依“每個個人”526通過，才各別將其50萬款項萬打入項目.....。這是比較保䕶投資者的。另外，移民公司本身更可以依項目方給的傭金多少及何時返傭等知道專案安全與否。傭金或利率高的項目，背後的風險肯定也高。
最後，容我說一句，我最恨多數業者，貌似好心，在投資人打款後，會語重心長的補上一句：咱們心態要先放好，移民！綠卡第一。退一萬步，真有什麼事，拿到卡，錢就不要太計較了。試問，説這樣的話，對的起自己的專業？對的起投資人的信任？還是已經在為日後可能産生的風險及早開脫？
EB5看似複雜，但只要換個角度思考，其實很簡單。而最終到了美國的移民家庭也都會逐漸明白一件事，如果你不是真的有興趣想經營，或是行業的專長，別碰EB5直投。如果你不是真的符合専業人事資格且“真的被聘用“或“真的”被派往美國，別碰EB1C。除此之外，EB5，真的是最簡單，方便且不確定因素最低的移民方式。（沒有之一）。
謹此文獻給所有想投資移民的朋友,教懂我的師父Shaw及同業先進。
(本文作者袁棟為前VIP ABC 集團CMO，現為投資移民與海外升學專家)
本文受著作權及智財法保護，不得任意轉載與刊用，如需使用則需取得本社同意並註明出處。
1、區域中心是否獨立於項目方（相當重要）
2、項目及承建方是否信譽良好，且在EB5領域也同樣有經驗（有些是知名企業，但剛進入EB5領域，要觀察）
3、資金比例 （可看出許多問題，專案方出資比例低，用土地所有權入股....）
4、是否魚目混珠（將物業管理的宣傳放的很大，讓投資人以為是建商）
5、營收的預測及速度。回收投資的速度很重要。還是保守一點好，寧可錯殺，也不要放過回收可能慢的。因為回收慢，時間到了，拿不出銭的機率也大。如果以地產項目為例，項目完成後，用於出租的最差，因為回收非常慢。所以以往投資喜歡投很多高端商業樓，尤其是標榜500強企業總部進駐……其實都不是好案子。經營酒店相對於出租是較好的，因為比出租的回收快。最好的案子是賣出房産的（回收最快）。回收快，拿擔保品的機會就不大。當然，營收預測其實也很不凖。只能看行業大方向，看趨勢。而真正行業水準的營收數位，只要有心去問，找到相關的業者，很容易知道大概的。凡是營收數位誇大的，這類專案必須踢除。
最後大家別忘了投資移民最終的目的是要拿到綠卡。挑項目時，別只聽多數業者說“項目924過了，或是526過了”
（一個526過了仍有被追回的案例），因為，雖然這二者都符合的項目，拿到臨時綠卡的機會幾乎等於100%。但是、提醒一下，這只是第一步，“幾年後”要換永久綠卡，仍要能滿足銭在項目中，及聘雇10個人的條件，所以仍要用前面提到的方法，確保專案能運營至提交829）
綜合以上，大家是否信心充足？雖不能保證百分百，但也十之八九，剩下的是查証專案方所提檔的真實性。
其實還有一些重要細節也很重要，可以當做風險評估的依據。像是：項目方推薦的律師聲譽如何？兼管帳戶銀行的評級，兼管協議中放歆時間及條件，一般而言，項目本身924通過才放款至項目或是投資人依“每個個人”526通過，才各別將其50萬款項萬打入項目.....。這是比較保䕶投資者的。另外，移民公司本身更可以依項目方給的傭金多少及何時返傭等知道專案安全與否。傭金或利率高的項目，背後的風險肯定也高。
最後，容我說一句，我最恨多數業者，貌似好心，在投資人打款後，會語重心長的補上一句：咱們心態要先放好，移民！綠卡第一。退一萬步，真有什麼事，拿到卡，錢就不要太計較了。試問，説這樣的話，對的起自己的專業？對的起投資人的信任？還是已經在為日後可能産生的風險及早開脫？
EB5看似複雜，但只要換個角度思考，其實很簡單。而最終到了美國的移民家庭也都會逐漸明白一件事，如果你不是真的有興趣想經營，或是行業的專長，別碰EB5直投。如果你不是真的符合専業人事資格且“真的被聘用“或“真的”被派往美國，別碰EB1C。除此之外，EB5，真的是最簡單，方便且不確定因素最低的移民方式。（沒有之一）。
謹此文獻給所有想投資移民的朋友,教懂我的師父Shaw及同業先進。
(本文作者袁棟為前VIP ABC 集團CMO，現為投資移民與海外升學專家)
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